라. 매각기일의 공고
(1) 공고방법
매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고하여야 한다(민집 104조 1항).
매각기일의 공고는 ① 법원게시판 게시, ② 관보·공보 또는 신문 게재, ③ 전자통신매체를
이용한 공고 중 어느 하나의 방법으로 한다(민집규 11조 1항 각호).
(가) 세 가지 공고방법
① 법원게시판 게시 : 법원게시판 게시는 종전부터 널리 사용되어 온 공고방법으로서 비용이
저렴하고 공고절차가 간편하다는 장점이 있으나, 공고의 실효성을 기대하기 어렵다는 단점이 있다.
② 관보·공보 또는 신문 게재 : 관보는 관보규정(대통령령 3759호)에 근거하여
행정자치부장관이 주관하여 간행하는 것이며, 공보는 관보 이외에 다른 국가기관이나 지방자치단체 등 공공기관이 발행하는 것이다. 민사집행절차상의
공고는 법원공보발간내규(대법원내규 150호)에 근거하여 발행되는 법원공보를 주로 이용한다. 신문은 일간신문에 한정되는 것은 아니지만, 종래
실무상으로는 주로 일간신문이 공고매체로서 이용되어 왔다. 신문공고는 실효성의 측면에서는 법원게시판 게시보다 우월하지만 많은 비용이 소요된다는
문제점이 있다.
③ 전자통신매체를 이용한 공고 : 인터넷이나 ARS 자동응답방식 등과 같이 최근 급속하게
발전하고 있는 정보통신기술을 이용하여 공고사항을 일반에게 제공하는 방식이다. 통상 매각공고문을 PDF 파일로 변경하여 매각기일 2주일 전까지
대법원 홈페이지 법원공고 경매란에 게시하는 방법으로 한다. 이 방식은 저렴한 비용으로 높은 공고효과를 기대할 수 있다는 점에서 주요한 공고수단이
되고 있다. 다만, 이것이 다른 방식을 완전히 대체할 수 있는 공고수단이 되기 위해서는 컴퓨터 및 인터넷의 보급 상황과 기술적인 기반의 안정화
등의 몇 가지 선결요건이 이루어져야
한다.
따라서 법원은 사정에 따라 이와 같은 각 공고방식의 장단점을 감안하고, 아울러 장차
전자통신매체를 이용한 공고가 주된 공고방식으로 도입될 때를 대비하여 각호에 기재된 방법 중 적당한 방법을 선택할 수 있다.
(나) 공고사항 요지의 공시(민집규 11조 1항 후문)
민사집행규칙 11조 1항 각호 가운데 어느 하나의 방법을 선택하여 공고를 한 경우 필요하다고
인정하는 때에는 그 공고에 부가하여 적당한 방법으로 공고사항의 요지를 게시할 수 있다(동조 1항 후문). 예컨대, 부동산매각기일의 공고의 경우
전자통신매체에 의한 공고(법원홈페이지를 통한 인터넷 공고)를 원칙으로 하되, 제1회 매각기일에 한하여 일간신문에 공고사항의 요지를 공시함으로써
공고의 실효성과 경제성을 함께 배려하는 방안 등이 가능하다. 이 경우 이용할 공시수단은 본조 1항 각호의 방법 중 공고수단으로 선택되지 아니한
나머지 수단이 우선적으로 고려될 수 있을 것이나 반드시 그에 한정되는 것은 아니다.
본조 1항 후문의 규정에 따른 공고사항 요지의 공시는 공고의 실효성을 높이기 위한 부수적인
조치에 불과하므로, 공고에 따르는 법적 효력은 본래의 공고를 기준으로 판단하여야 한다.
공시의 여부 및 공시수단의 선택은 공고할 내용, 공사에 드는 비용과 노력 등을 감안하여
결정하면 된다.
(다) 공고의 기록(민집규 11조 2항)
본조 1항의 규정에 따라 공고를 한 때에는 법원사무관등 또는 집행관은 공고한 날짜와 방법을
기록에 표시하여야 한다(본조 2항). 법원이 공 고를 한 때에는 법원사무관등이, 집행관이 공고를 한 때에는 집행관이 기록에 표시하게 된다.
여기서 말하는 공고는 본조 1항 전문의 규정에 따른 공고만을 의미한다. 따라서 본조 1항
후문의 규정에 따라 공고사항 요지를 공시한 때에는 기록에 그 사실을 명시할 의무는 없다. 다만, 집행비용 등의 관계에서
그 사실을 명백히 할 필요가 있는 경우(예컨대, 신문공고를 한 경우)에는 영수증 등 관계서류를
기록에 붙이거나 그 밖에 적당한 조치를 취하는 것이 상당하다.
(2) 공고의 절차
매각기일의 공고는 집행법원이 하는 것이므로 공고사항을 기재한 서면(공고서)에는 공고시행
명의인으로 집행법원(법원조직법상의 법원)을 표시하고 법원사무관등의 직인으로 날인하고 간인한다. 집행법원의 표시 외에 그 법원을 구성하는 법관의
이름 또는 현실적으로 공고를 게시하는 자의 이름의 표시나 날인을 할 필요는 없다. 법원사무관등은 매각기일공고 및 공고게시보고서를 2통 작성하여
1통은 게시하고, 1통은 기록에 가철한다.
공고를 게시한 법원사무관등은 기록에 편철하는 매각기일공고 및 공고게시보고서에 공고게시 연월일을
기재하고 법원사무관등의 직인을 날인 하며, 신문공고를 하였을 경우에는 신문사로부터 공고를 게재한 신문을 송부받아 그 중에서 신문제호, 발행일자,
공고문부분을 따로 오려 기록과 같은 크기의 백지 위에 적절히 배열한 사본을 기록에 편철하고, 정보통신매체를 이용한 경우에는 대법원 홈페이지에
올리기 위하여 PDF 파일로 변경한 매각공고문을 출력하여 그 출력물을 기록에 편철한다.
매각기일이 지정된 때에는 매각할 사건의 사건번호를 기재한 사건목록을 3부 작성하여 1부는
게시판에 공고서와 함께 게시하고, 1부는 담임법관에게, 나머지 1부는 집행관에게 송부한다(송민 2002-1, 9조).
공고는 적어도 2주 이상 계속하여 게시하여야 한다.
(3) 공고시기
매각기일의 공고는 입찰기일(기일입찰의 방법으로 진행할 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주일
전까지 하여야 한다(민집규 56조). 이 기간은 절차의 신속성을 해치지 아니하는 범위 안에서 될 수 있는 한 많은 사람에게 공고를 볼 수 있는
기회를 부여함으로써 적정한 입찰이 실시되도록
배려하여 정한 것이다. 이 기간의 규정은 훈시규정이 아니므로, 정하여진 입찰기간의 2주일
전까지 공고를 하지 아니한 때에는 집행법원은 입찰기일을 변경하여야 한다. 또한 이 기간을 지키지 아니한 채로 매각이 실시된 때에는
매각불허가사유가 된다.
매각기일의 공고는 매각기일마다 하여야 하므로, 그 기간의 제한은 최초의 매각기일 뿐 아니라
변경 후의 기일, 매수신고가 없는 경우나 매각불허가결정이 확정된 경우의 새 매각기일 또는 매수인이 대금을 지급하지 않은 경우의 재 매각기일 등에
관하여도 그 2주일 전까지 공고를 하여야 한다.
(4) 매각기일공고에 기재할 사항
매각기일의 공고에는 다음의 사항을 적어야 한다(민집 106조, 민집규 56조). 매각기일공고에
조세 그 밖의 공과를 명시하여야 하는 것은 아니다(대결 1992.2.12. 91마584).
(가) 부동산의 표시(민집 106조 1호)
매각기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 매각목적물의 특정과 매각목적물에
대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있다(대결 1995.7.29. 95마540). 따라서 매각부동산을 그
동일성을 인식할 수 있을 정도로 특정하여 표시하여야 함은 물론 매수희망자로 하여금 목적물의 실질적 가치를 알 수 있도록 구체적으로 부동산의
현황을 표시하여야 하므로(대결 1964.10.28. 64마595), 부동산의 표시가 특정되지 않은 매각기일공고는 부적법하다(대결
1973.5.23. 73마388). 그 부동산표시가 실제와 다른 점이 있더라도 매각부동산의 동일성을 식별하는 데 지장이 없을 정도라면
모르거니와(대결 1994.11.11. 94마1453), 이해관계인에게 목적물을 오인하게 하거나 평가를 그르치게 할 정도라면 그와 같은 매각기일의
공고는 적법한 공고가 되지 못한다(대결 1999.10.12. 99마4157).
등기부상의 표시와 실제의 면적이나 구조 등이 상이한 때에는 등기부
상의 표시뿐만 아니라 현황조사보고서 등의 내용에 의한 실제의 지번, 지목, 면적, 구조,
종물, 부가물 등도 표시하여야 한다. 예컨대 증축에 의하여 실제 건평이 증가된 경우에는 그 실측평수도 적어야 하고 또 등기부에 표시되지 아나한
부속건물, 종물 등도 표시한다. 또한 토지에 대하여 환지예정지가 지정되어 있는 경우에는 종전토지의 지번, 지적뿐만 아니라 환지예정지 지정의
구체적 내용(예컨대 위치, 지적 등)도 병기하여야 한다(대결 1974.1.8. 73마683).
등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로
판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄매각신청을 하거나 그것이 매각 대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한
매각물건에 포함시켜서는 안 된다(대결 1999.8.9. 99마504).
위와 같은 부동산의 실제에 관한 표시를 누락하면 공고에 부동산의 표시를 하지 아니한 것으로
되어 매각불허가의 사유로 된다(민집 123조 2항, 121조 7호).
(나) 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법(민집 106조 2호)
민사집행법 103조 2항에서는 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 외에 입찰기간 내에
입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 방법을 규정하고 있으므로, 그 중 어떤 매각방법으로 매각하는가를 표시한다.
(다) 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정
및 그 액수(민집 106조 3호)
점유자란 임차인 등 부동산을 현실로 직접 지배하고 있는 자를 말하며 간접점유자는 포함되지
아니한다. 점유권원의 불명, 차임액 불명인 경우에는 그 취지를 기재한다. 여기서 말하는 점유의 권원이란 점유자의 점유를 정당하게 할 법률상의
원인을 말하며 그것이 매수인에 대항할 수 있는가의 여부를 묻지 아니한다. 임대차가 매수인에게 대항할 수 없는
것이면 매각기일공고에 있어 그 기한, 차임 등의 기재가 없더라도 요건의 기재에 흠이 있다고 볼
수 없다(대결 1964.12.23. 64마982).
집행법원은 현황조사보고서, 평가서 등에 의하여 위 점유에 관한 사항을 조사하여야 하고, 스스로
검증 그 밖의 증거조사를 할 수 없다.
경매목적 부동산에 관한 임대차 여부를 조사하고 그 유무를 매각기일 공고의 내용에 표시하도록 한
취지는 매수신고인에게 그러한 사유를 알려 매수신고가격을 정함에 있어 이를 참고로 하여 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 함에 있는 것이므로(대결
1992.1.30. 91마680), 매각기일의 공고에 임대차가 없는 것처럼 잘못 기재되어 있다고 하더라도 채무자나 임차인은 그와 같은 사유를
매각허가결정에 대한 항고이유로 삼을 수 없다(대결 1991.2.27. 90마18). 공고에 본호의 사항에 대한 기재가 누락된 경우에는 매각허가에
대한 이의사유(민집 121조 7호)가 되지만 그로 인하여 손해를 받은 경우가 아니면 이의로써 그 주장을 할 수 없는데, 채무자나 임차인으로서는
그 누락으로 인하여 불이익하게 될 것이 없기 때문이다.
(라) 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 이름 및 기간입찰의 방법으로 매각할
경우에는 입찰기간·장소(민집 106조 4호)
매각기일은 법원 안에서 진행하여야 한다. 다만, 집행관은 법원의 허가를 얻어 다른 장소에서
매각기일을 진행할 수 있다(민집 107조).
기간입찰의 경우에는 입찰기간도 지정·공고하여야 한다.
공고장소 이외의 장소에서 경매할 수 없다. 집행법원의 허가가 있더라도 매각기일의 공고에
기재하지 아니한 장소에서 경매를 실시하는 것은 허용되지 아니한다.
매각기일공고에 경매할 자로 표시된 집행관이 사망, 질병 그 밖의 사유로 경매를 실시할 수 없게
되면 같은 소속의 다른 집행관이 대신 그 매각절차를 주재하여도 무방하므로, 이미 적법하게 시행된 매각기일공고
가 소급하여 부적법하게 된다고는 할 수 없고, 그러한 사유는 매각허가결정에 대한 적법한
항고사유가 될 수 없다(대결 1996.8.19. 96마1174).
(마) 최저매각가격(민집 106조 5호)
매각기일의 공고에는 매각부동산의 최저매각가격을 적어야 한다. 매각부동산이 여러 개인 경우에는
각 부동산별로 최저매각가격을 표시하여 기재한다. 그러나 일괄매각의 경우에는 합산하여 표시하여도 무방하다.
최저매각가격을 누락한 경우는 물론 착오로 잘못 기재한 경우에도 그것이 사소한 것이 아니라면 그
매각기일의 공고는 적법한 공고가 되지 못한다고 보아야 하므로(대결 1994.11.30. 94마1673), 최저매각가격의 공고누락은 매각허가에
대한 이의사유(민집 121조 7호)와 매각불허가사유(민집 123조 2항)가 된다. 최저매각가격을 낮은 가격으로 오기한 경우에도 매수신고된 가격이
실제의 최저매각가격을 상회하는 액이면 매각허가의 항고사유는 되지 아니한다. 최저매각가격을 정정하고 정정인을 찍지 않은 사실만으로는 그 공고를
위법하다고 할 수 없다(대결 1964.3.24. 63마48).
(바) 매각결정기일의 일시·장소(민집 106조 6호)
매각결정기일도 그 일자와 시각을 적어야 한다. 매각결정절차는 집행법원 안에서 진행하여야
한다(민집 109조 2항).
(사) 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지
볼 수 있도록 제공한다는 취지(민집 106조 7호)
법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록
하여야 하므로(민집 105조 2항), 이를 공고하여야 한다.
(아) 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는
취지(민집 106조 8호)
등기부에 기입을 요하지 아니하는 부동산상의 권리자가 이해관계인으
로 되기 위해서는 권리를 증명하여 집행법원에 신고하여야 하므로(민집 90조 4호) 그 권리자에
대하여 매각실시 사실을 알리고 권리의 증명과 신고를 최고하기 위하여 공고에 적도록 한 것이다.
(자) 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지(민집 106조 9호)
(차) 민사집행법 98조의 규정에 따라 일괄매각결정을 한 때에는 그 취지(민집규 56조 1호)
일괄매각 여부는 매수여부를 결정하는 데 중대한 사항이기 때문이다.
(카) 민사집행규칙 60조의 규정에 따라 매수신청인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의
내용(민집규 56조 2호)
자격을 갖추지 아니한 사람이 매수신청을 함으로써 생길 수 있는 절차상의 혼란이나 낭비요인을
미리 방지하기 위한 것이다.
(타) 민사집행법 113조의 규정에 따른 매수신청의 보증금액과 보증제공방법(민집규 56조
3호)
매수신청의 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1로 하되, 집행법원이 상당하다고
인정하는 때에는 위 금액을 초과히여 보증금액을 정할 수 있다(민집규 63조, 71조, 72조). 또 보증의 제공방법에 관하여는 기일입찰과
호가경매에서는 금전, 자기앞수표 또는 은행 등과 사이에 지급보증위탁계약을 체결하였다는 것을 증명하는 문서를 제출하는 방법으로 하며(민집규
64조, 72조). 기간입찰에서는 예금계좌에 일정액의 금전을 입금하였다는 내용의 금융기관의 증명서 또는 은행 등과 사이에 지급보증위탁계약을
체결하였다는 것을 증명하는 문서를 제출하는 방법으로 하게 된다(민집규 70조).
이처럼 보증금액은 정액으로 되어 있어서 사전에 공고할 수 있게 되었는데, 최저매각가격(민집
106조 5호)만으로는 공고를 보는 사람이 그 액수의 10분의 1을 산출하여야 하는 불편이 있을 뿐 아니라 보증금액이 항상 최저매각가격의
10분의 1로 산정되는 것도 아니므로(민집규 63조 2항) 보증금액을 매수희망자에게 미리 알릴 필요가 있다. 또한 보증의 제
공방법이 다양화되고 지급보증위탁계약의 체결이나 금전입금증명서와 같은 새로운 방법도 채택되어
있으므로, 이러한 공고방법을 널리 알릴 필요도 있을 뿐 아니라 후자의 경우에는 집행법원 예금계좌의 은행 이름 및 계좌번호를 공고에 의하여 미리
알려야 한다. 또한 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수도 있으므로 이에 관한 사항도 미리 알리는 것이 상당하다.
본호의 취지에 비추어 볼 때, 보증금액은 'ㅇㅇㅇ원'으로 특정하여 표시하여야 하며,
'최저매각가격의 10분의 2'라는 방식으로 표시하는 것은 상당하지 아니하다. 보증의 제공방법은 민사집행규칙 64조 각호 또는 70조 각호에
기재된 것을 특정하여 표시하여야 하며, 동규칙 64조 단서의 규정에 따라 보증제공방법을 제한한 때에는 그 취지를 밝혀야 한다.
(5) 위법공고의 효력
위법공고를 간과하고 집행을 속행하면 매각허가에 대한 이의 및 매각불허가 사유(민집 121조
7호, 123조 2항)가 되며 또한 매각허가결정에 대한 항고사유(민집 129조, 130조)가 된다. 다만, 불복없이 매각허가결정이 확정되면
하자는 치유된다.
매각기일공고 등의 위법으로 매각을 불허하고 다시 매각을 하는 경우에 있어서 최저매각가격은
당초의 최저가격에 의하여야 하고 위법한 절차에 의하여 저감된 가격에 의할 수는 없다(대결 1994.11.30. 94마1673).
매각기일공고 및 공고게시보고서
양식
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